Getly
Калькулятор доходности недвижимости Excel нужен, чтобы до сделки ответить на один вопрос: окупает ли объект сам себя и с каким запасом. Для этого таблица должна считать чистый операционный доход, ставку капитализации, денежный поток после ипотеки, доходность на вложенные деньги и покрытие долга, причём из исходных данных, которые вы видите и можете менять. Ниже: какие показатели обязан выдавать шаблон, формулы на одном примере и список проверок перед покупкой.
Что сейчас на полке
Мы измерили полки таблиц и калькуляторов, шаблонов Excel и бизнес-финансов на Getly 4 ноября 2026 года. Вместе в них 530 товаров. Та часть, что про аренду, то есть 12 товаров, в названии которых есть «rental», «property», «landlord» или «airbnb», небольшая и чуть дороже остальной полки:
| Товары про аренду и недвижимость | Вся полка | |
|---|---|---|
| Товаров | 12 | 530 |
| Медианная цена | $16 | $12 |
| Средняя половина цен | от $10.82 до $20.50 | от $7.60 до $15 |
| Бесплатные | нет | 2.5% |
| Коммерческая лицензия | 41.7% | 48.9% |
| Личная лицензия | 41.7% | 24.7% |
| Лицензия не указана | 16.7% | 21.5% |
Каждый товар про аренду из этой группы содержит файл XLSX в архиве ZIP. Значит, вопрос формата почти решён: вы получаете книгу Excel, которая открывается и в Google Таблицах, и в LibreOffice. Остаются два вопроса: что именно она считает и можно ли использовать её так, как вы планируете.
Какие показатели должна считать таблица
Вот выходные цифры, которые имеют значение. Если шаблон пропускает хотя бы одну, вы будете досчитывать её на бумаге.
- Валовой арендный доход: месячная аренда, умноженная на 12, плюс прочий доход (парковка, кладовка).
- Простой и недобор: процент от валового дохода, который вы не соберёте. Вы задаёте его сами, таблица применяет.
- Эффективный валовой доход: валовой доход минус простой.
- Операционные расходы: налог на имущество, страховка, ремонт и обслуживание, управление, коммунальные платежи за ваш счёт, взносы ТСЖ или УК и резерв на крупные замены (крыша, котёл, техника). Ипотека сюда не входит.
- Чистый операционный доход (NOI): эффективный доход минус операционные расходы.
- Ставка капитализации (cap rate): NOI, делённый на цену покупки. Описывает сам объект, независимо от способа финансирования.
- Платёж по ипотеке: стандартная аннуитетная формула, в Excel это ПЛТ (PMT), из суммы кредита, ставки и срока.
- Годовой денежный поток: NOI минус двенадцать платежей по кредиту.
- Всего вложено денег: первый взнос плюс расходы на сделку плюс ремонт до первого арендатора.
- Доходность на вложенные деньги (cash-on-cash): годовой денежный поток, делённый на всю сумму вложений.
- DSCR, коэффициент покрытия долга: NOI, делённый на годовые платежи по кредиту. Ниже 1.0 аренда не покрывает кредит.
Хорошие шаблоны добавляют график погашения (проценты и тело долга по годам), рост капитала, сценарии роста цены и внутреннюю норму доходности за срок владения. Это полезно, но только когда база выше посчитана верно.
Пример расчёта
Цифры ниже придуманы и округлены, чтобы показать формулы. Это не рыночные данные и не ориентир для какого-либо города.
| Исходные данные | Значение |
|---|---|
| Цена покупки | $200,000 |
| Первый взнос (25%) | $50,000 |
| Расходы на сделку | $6,000 |
| Ремонт до сдачи | $9,000 |
| Кредит | $150,000, 6%, 30 лет |
| Аренда | $1,800 в месяц |
| Простой | 5% |
| Шаг | Формула | Результат |
|---|---|---|
| Валовой доход | 1,800 x 12 | $21,600 |
| Простой | 21,600 x 5% | $1,080 |
| Эффективный доход | 21,600 - 1,080 | $20,520 |
| Операционные расходы | налог 2,400 + страховка 1,200 + обслуживание 1,300 + управление 1,640 + резерв 1,000 | $7,540 |
| NOI | 20,520 - 7,540 | $12,980 |
| Ставка капитализации | 12,980 / 200,000 | 6.49% |
| Платёж по кредиту | ПЛТ(6%/12; 360; 150,000) | $899.33 в месяц |
| Платежи за год | 899.33 x 12 | $10,792 |
| Денежный поток за год | 12,980 - 10,792 | $2,188 (около $182 в месяц) |
| Всего вложено | 50,000 + 6,000 + 9,000 | $65,000 |
| Cash-on-cash | 2,188 / 65,000 | 3.37% |
| DSCR | 12,980 / 10,792 | 1.20 |
Теперь поменяйте одну ячейку. При ставке 7% вместо 6% платёж вырастает примерно до $998 в месяц, платежи за год до $11,975, а денежный поток падает примерно до $1,005 в год. Ставка капитализации не меняется совсем: она не учитывает кредит. Поэтому таблице нужны обе цифры, и поэтому ставку должно быть можно поменять в одной ячейке и сразу увидеть, как пересчиталось всё остальное.
Что проверить перед покупкой шаблона
- Формулы видны. Щёлкните по ячейке с результатом. Там должна быть формула, а не вбитое число. Защищённый лист для оформления допустим, но проверить расчёт вы должны иметь возможность.
- Ввод отделён от результатов. Одна зона ввода, выделенная цветом или подписью, и результаты, которые только читают из неё. Если цену нужно вписать в трёх местах, одно вы забудете.
- Все статьи расходов, включая резерв. Таблица с налогом, страховкой и «обслуживанием», но без резерва на крупные замены, приукрашивает любую сделку.
- Чувствительность. Небольшая таблица или блок сценариев для аренды, ставки и простоя. Сделки редко проваливаются в ожидаемом сценарии.
- Несколько объектов рядом. Если вы сравниваете варианты, вкладка сравнения избавит от копирования книги пять раз.
- Поля для посуточной аренды. Для квартир в духе Airbnb нужны цена за ночь, загрузка, уборка, комиссия площадки и меблировка. Таблица с месячной арендой это не посчитает.
- Excel и Google Таблицы. ПЛТ, ВСД и простые подстановки работают в обоих. Макросы, Power Query и часть новых функций в Google Таблицы не переносятся. Если вы работаете в Таблицах, проверьте, что это сказано в описании.
- Лицензия. Личной лицензии хватает для расчёта своих сделок. Если вы агент или консультант и показываете расчёты клиентам, ищите коммерческую лицензию или спросите продавца до оплаты. Среди товаров про аренду у 16.7% лицензия не указана вовсе.
| Проверка | Где смотреть | Что должно быть |
|---|---|---|
| Результаты считаются формулами | Превью, описание | Видна строка формул или написано «редактируемые формулы» |
| Ипотека аннуитетная | Описание, скриншоты | Срок и ставка как ввод, ПЛТ или вкладка графика |
| Резерв на замены | Список расходов на скриншотах | Отдельная строка, не внутри ремонта |
| Cash-on-cash и DSCR | Панель результатов | Оба есть, от полной суммы вложений |
| Ваша программа | Список файлов, описание | XLSX для Excel, пометка про Google Таблицы |
| Лицензия под вашу задачу | Поле лицензии на странице товара | Личная для своих сделок, коммерческая для работы с клиентами |
Тревожные признаки
- Вбитые результаты. Ячейка денежного потока, которая не меняется при смене аренды, это картинка таблицы, а не таблица.
- Только проценты. Ставка, умноженная на остаток долга, это не платёж по ипотеке. Без аннуитета неверны и поток, и капитал.
- Ставка капитализации после ипотеки. Это другой показатель под чужим названием.
- Нет строки простоя. Двенадцать месяцев аренды каждый год: самая частая оптимистичная ошибка.
- На скриншотах вкладки, которых нет в файле. Читайте список файлов и описание вместе.
Шаблон это калькулятор, а не консультация. Налоги, амортизация и местные правила зависят от страны, и таблица не скажет, какие из них касаются вас.
Где искать и как оплатить
Таблицы для анализа аренды лежат на трёх полках: таблицы и калькуляторы, шаблоны Excel и бизнес и финансы. Ищите внутри по словам «rental», «landlord» или «property», чтобы увидеть группу, которую мы измерили.
Оплатить можно картой, а также через Apple Pay или Google Pay, если их поддерживает ваше устройство, или стейблкоинами USDT/USDC. PayPal не принимается. Аккаунт для покупки не нужен. После оплаты картой файлы доступны сразу, а в письме с чеком есть ссылка на каждый файл. На покупки действует 30-дневное окно возврата: если книга не делает того, что обещает описание, запросите возврат из своего заказа.
