Getly
Wer einen Immobilien Rendite Rechner Excel sucht, braucht eine Tabelle, die vor dem Kauf einer Wohnung eine Frage beantwortet: Trägt sich das Objekt selbst, und mit wie viel Puffer? Dafür muss die Tabelle Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow nach Kreditrate, Eigenkapitalrendite und Schuldendienstdeckung rechnen, und zwar aus Eingaben, die du siehst und ändern kannst. Hier steht, welche Kennzahlen eine Vorlage liefern muss, wie die Formeln an einem Beispiel aussehen und was du prüfen solltest, bevor du bezahlst.
So sieht das Regal heute aus
Wir haben die Getly-Kategorien für Tabellen und Rechner, Excel-Vorlagen und Business-Finanzen am 4. November 2026 gemessen. Zusammen enthalten sie 530 Produkte. Der Teil, der sich um Vermietung dreht, also die 12 Produkte mit „rental“, „property“, „landlord“ oder „airbnb“ im Namen, ist klein und etwas teurer als der Rest:
| Produkte zu Vermietung und Immobilien | Ganzes Regal | |
|---|---|---|
| Produkte | 12 | 530 |
| Medianpreis | 16 $ | 12 $ |
| Mittlere Hälfte der Preise | 10,82 $ bis 20,50 $ | 7,60 $ bis 15 $ |
| Kostenlos | keine | 2,5 % |
| Kommerzielle Lizenz | 41,7 % | 48,9 % |
| Private Lizenz | 41,7 % | 24,7 % |
| Keine Lizenz angegeben | 16,7 % | 21,5 % |
Jedes Vermietungsprodukt in dieser Gruppe liefert eine XLSX-Datei in einem ZIP-Archiv. Die Formatfrage ist also fast erledigt: Du bekommst eine Excel-Mappe, die auch in Google Sheets und LibreOffice aufgeht. Offen bleibt, was die Mappe rechnet und ob du sie so nutzen darfst, wie du es vorhast. Viele Vorlagen sind auf Englisch und mit Dollar-Feldern gebaut. Das stört die Rechnung nicht, aber prüfe, ob du die Währung umstellen kannst.
Welche Kennzahlen die Tabelle rechnen muss
- Jahreskaltmiete: Kaltmiete mal 12, plus sonstige Einnahmen wie Stellplatz oder Keller.
- Mietausfall und Leerstand: ein Prozentsatz der Kaltmiete, den du nicht einnimmst. Du legst ihn fest, die Tabelle wendet ihn an.
- Nicht umlagefähige Kosten: der Teil des Hausgelds, den du nicht auf Mieter umlegen kannst, Verwaltung des Sondereigentums, Instandhaltungsrücklage, eigene Reparaturen. Die Kreditrate gehört nicht hierher.
- Reinertrag (NOI): Mieteinnahmen nach Leerstand minus nicht umlagefähige Kosten.
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Schnell, aber grob.
- Nettomietrendite (Cap Rate): Reinertrag geteilt durch Kaufpreis, auf Wunsch geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Wichtig ist, dass die Vorlage sagt, welche Basis sie nimmt.
- Kreditrate: die Annuitätenformel, in Excel RMZ (PMT), aus Darlehen, Zins und Laufzeit, mit Zins und Tilgung getrennt.
- Cashflow: Reinertrag minus zwölf Kreditraten, vor Steuern.
- Eingesetztes Eigenkapital: Eigenanteil am Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) plus Renovierung.
- Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash): Cashflow geteilt durch eingesetztes Eigenkapital.
- DSCR, Schuldendienstdeckung: Reinertrag geteilt durch den jährlichen Kapitaldienst. Unter 1,0 deckt die Miete die Rate nicht.
Bessere Vorlagen haben zusätzlich einen Tilgungsplan pro Jahr, den Vermögensaufbau durch Tilgung, Szenarien zur Wertentwicklung und einen internen Zinsfuß über die Haltedauer.
Ein Rechenbeispiel
Die Zahlen unten sind ausgedacht und gerundet, um die Formeln zu zeigen. Es sind keine Marktdaten, keine Steuersätze und kein Richtwert für eine Stadt.
| Eingabe | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 € |
| Kaufnebenkosten (angenommen) | 20.000 € |
| Renovierung | 10.000 € |
| Eigenanteil am Kaufpreis | 40.000 € |
| Darlehen | 160.000 €, 4 %, 30 Jahre Volltilgung |
| Kaltmiete | 900 € im Monat |
| Leerstand | 3 % |
| Schritt | Formel | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 900 x 12 | 10.800 € |
| Bruttomietrendite | 10.800 / 200.000 | 5,4 % |
| Leerstand | 10.800 x 3 % | 324 € |
| Einnahmen nach Leerstand | 10.800 - 324 | 10.476 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | Hausgeld-Anteil 900 + Rücklage 1.200 + Verwaltung 300 | 2.400 € |
| Reinertrag | 10.476 - 2.400 | 8.076 € |
| Nettomietrendite | 8.076 / 200.000 | 4,04 % |
| Kreditrate | RMZ(4 %/12; 360; 160.000) | 763,86 € im Monat |
| Kapitaldienst im Jahr | 763,86 x 12 | 9.166 € |
| Cashflow vor Steuern | 8.076 - 9.166 | -1.090 € (etwa -91 € im Monat) |
| Eingesetztes Eigenkapital | 40.000 + 20.000 + 10.000 | 70.000 € |
| Eigenkapitalrendite | -1.090 / 70.000 | -1,56 % |
| DSCR | 8.076 / 9.166 | 0,88 |
Ein negativer Cashflow heißt hier: Du zahlst jeden Monat zu. Gleichzeitig steckt in der Rate Tilgung, die dein Darlehen senkt. Genau deshalb muss eine Vorlage Zins und Tilgung getrennt zeigen, sonst sieht das Ergebnis schlechter oder besser aus, als es ist. Ändere jetzt eine Zelle: Bei 950 € Kaltmiete steigt der Reinertrag auf 8.658 € und der Cashflow auf etwa -508 € im Jahr. Eine gute Tabelle zeigt dir das, ohne dass du irgendetwas außer der Miete anfasst.
Was du vor dem Kauf einer Vorlage prüfen solltest
- Sichtbare Formeln. Klick auf eine Ergebniszelle. Dort muss eine Formel stehen, keine eingetippte Zahl.
- Eingaben getrennt von Ergebnissen. Ein Eingabebereich, farbig markiert, und Ergebnisse, die nur daraus lesen.
- Alle Kosten, auch Rücklagen. Ohne Instandhaltungsrücklage sieht jedes Objekt besser aus.
- Szenarien. Eine kleine Tabelle für Miete, Zins und Leerstand.
- Mehrere Objekte nebeneinander. Ein Vergleichsblatt spart dir, die Mappe fünfmal zu kopieren.
- Felder für Ferienvermietung. Für Airbnb-artige Wohnungen brauchst du Preis pro Nacht, Auslastung, Reinigung, Plattformgebühren und Möblierung. Eine Tabelle mit Monatsmiete rechnet das nicht.
- Excel und Google Sheets. RMZ, IKV und einfache Verweise laufen in beiden. Makros, Power Query und einige neue Funktionen nicht. Wenn du in Sheets arbeitest, sollte die Beschreibung das erwähnen.
- Lizenz. Eine private Lizenz reicht für deine eigenen Objekte. Wenn du als Makler oder Berater Auswertungen an Kunden gibst, brauchst du eine kommerzielle Lizenz, oder du fragst vor dem Kauf. Bei 16,7 % der Vermietungsprodukte ist keine Lizenz angegeben.
| Prüfung | Wo du schaust | Bestanden, wenn |
|---|---|---|
| Ergebnisse sind Formeln | Vorschaubilder, Beschreibung | Formelleiste sichtbar oder „editierbare Formeln“ genannt |
| Annuitätendarlehen | Beschreibung, Screenshots | Zins, Laufzeit, Tilgung als Eingaben, Tilgungsplan |
| Rücklage | Kostenliste | Eigene Zeile, nicht in „Reparaturen“ versteckt |
| Eigenkapitalrendite und DSCR | Ergebnisbereich | Beide vorhanden, inklusive Kaufnebenkosten |
| Dein Programm | Dateiliste, Beschreibung | XLSX für Excel, Hinweis zu Google Sheets |
| Lizenz passt | Lizenzfeld auf der Produktseite | Privat für eigene Objekte, kommerziell für Kundenarbeit |
Warnzeichen
- Eingetippte Ergebnisse. Ein Cashflow, der sich bei anderer Miete nicht ändert, ist ein Bild einer Tabelle.
- Nur Zinsen gerechnet. Zins mal Restschuld ist keine Kreditrate. Ohne Annuität stimmen Cashflow und Vermögensaufbau nicht.
- Rendite nach Kreditrate. Dann heißt eine andere Kennzahl Nettomietrendite.
- Keine Zeile für Leerstand. Zwölf volle Monatsmieten jedes Jahr sind der häufigste zu optimistische Fehler.
- Screenshots mit Blättern, die die Datei nicht hat. Lies Dateiliste und Beschreibung zusammen.
Eine Vorlage ist ein Rechner, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Abschreibung, Steuern und Mietrecht hängen von deiner Lage ab, und keine Tabelle entscheidet das für dich.
Wo du suchst und wie du bezahlst
Vorlagen für Mietrendite und Objektanalyse liegen in drei Kategorien: Tabellen und Rechner, Excel-Vorlagen und Business und Finanzen. Such darin nach „rental“, „landlord“ oder „property“, um die gemessene Gruppe zu sehen.
Du bezahlst per Karte, mit Apple Pay oder Google Pay, wenn dein Gerät das unterstützt, oder mit den Stablecoins USDT/USDC. PayPal wird nicht akzeptiert. Ein Konto brauchst du für den Kauf nicht. Nach einer Kartenzahlung sind die Dateien sofort da, und die Belegmail enthält für jede Datei einen Download-Link. Für Käufe gilt ein Erstattungsfenster von 30 Tagen: Wenn die Mappe nicht tut, was die Beschreibung verspricht, fragst du die Erstattung aus deiner Bestellung heraus an.
